Cuando compramos una vivienda o local es habitual que, dado su estado, por gustos propios o necesidades personales o familiares, se requiera ejecutar obras que, en muchos casos, conllevan su reforma integral.
Debe tenerse en cuenta que, junto a nuestro inmueble, al mismo tiempo adquirimos la parte de un edificio cuyos elementos e instalaciones comunes pertenecen también al resto de los propietarios.
En muchas ocasiones, el propietario se olvida de esta cotitularidad sobre los elementos comunes y decide unilateralmente disponer de estas zonas. Esto es, se trata de realizar obras sin recabar previamente el consentimiento del resto de los propietarios.
Como paso previo, es necesario tener claro dónde comienza y dónde termina la titularidad exclusiva sobre la vivienda/local que ha adquirido el interesado y dónde comienza la cotitularidad del resto de los elementos del edificio.
Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) han querido aclarar estas dudas. Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 3, señala que corresponde a cada piso o local:
- El espacio aéreo del piso o local suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
- Los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario.
- Los anejos expresamente señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado, como es el caso de los garajes, buhardillas o sótanos.
El resto de los elementos o instalaciones que no se encuentren definidas como elementos privativos tendrán la consideración de elemento común (art. 396 Código Civil).
A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 15 de diciembre de 2000 señala que, “(…) es reiterada la doctrina jurisprudencial que estima que con la constitución del régimen de propiedad horizontal mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de declaración de obra nueva, todo lo que no se configura en la misma como elemento privativo, se considera elemento común y en consecuencia, propiedad de la comunidad (…)”.
Por ello, con la finalidad de corroborar que con las obras que pretendemos ejecutar no vamos a alterar los elementos o instalaciones comunes de la finca, la LPH, en su art. 7.1, señala que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
La finalidad no es otra que constatar que estas obras no afecten a la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio.
Por ello, la LPH obliga al propietario a comunicar al presidente de la comunidad el tipo de obras a realizar y, cuando se trate de obras que alteren la configuración o fábrica originaria de los elementos comunes de la finca, obtener el previo consentimiento de los propietarios. En consecuencia, el propietario tendrá limitaciones cuando las obras afecten a:
- La seguridad del edificio.
- Su estructura general, por ejemplo forjado, muros y paredes maestras.
- Su configuración o estado exteriores, como es la fachada.
- Cause un perjuicio a los derechos de otro propietario.
- Cualquier otro elemento, servicio o instalación comunitaria.
Por lo tanto, cuando se dé alguno de estos supuestos, el propietario no solo deberá comunicar al presidente de la comunidad, como representante legal de la misma, su voluntad de iniciar las obras, sino que, además, deberá contar con el consentimiento previo si estas obras requieren la alteración de los elementos comunes del edificio.
La autorización de la obra le corresponde otorgarla a la junta de propietarios y no al presidente de la comunidad quien no puede suplir la voluntad soberana de aquella (STS de 13 de febrero de 1995). No obstante, esta autorización puede venir dada en los Estatutos o en el propio Título Constitutivo, pero esta autorización deberá interpretarse de forma restrictiva (STS de 23 de abril de 2012).
Por ello, si tenemos indicios de que un propietario está ejecutando obras que puedan afectar a elementos o instalaciones comunes del edificio, como puede ser el cambio de tuberías generales, no solo se le debe advertir de ello, sino que además necesitará para ello la previa autorización de la comunidad.
Esta es una de las razones por lo que es aconsejable que la comunidad apruebe un protocolo de actuación para obras mediante la creación de un reglamento de régimen anterior que deberá ponerse en conocimiento de los nuevos adquirentes para que lo tengan en cuenta a la hora de ejecutar las obras.
En el supuesto de que no efectúe la comunicación requerida legalmente y proceda a ejecutar la obra, la comunidad puede adoptar el acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH) de iniciar un procedimiento ordinario contra este propietario para que se decrete judicialmente la demolición de la obra y reposición a su estado original.
Pero, ¿qué ocurre cuando el propietario quiere realizar obras anteriormente realizadas y consentidas a otro propietario?
En estos casos, el propietario debe seguir cumpliendo con su obligación de comunicar su voluntad de ejecutar las obras. No obstante, si se le niega la autorización y el propietario, pese a ello, ejecutase las obras, es difícil que prospere el procedimiento que iniciase la comunidad contra el propietario ya que supondría un agravio comparativo que ante obras de igual entidad y características se le permita a un propietario si y a otro no (SAP Alicante de 7 de febrero de 2000 y 10 de julio de 2001).
Fuente: www.idealista.com