Además de en la recientemente modificada plusvalía municipal, la venta de una vivienda habitual ha de verse reflejada también en el IRPF
Además de en la recientemente modificada plusvalía municipal, la venta de una vivienda habitual ha de verse reflejada también en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se realice la operación figure la ganancia patrimonial obtenida con la venta.
Es decir, que lo primero que debemos hacer es calcular la diferencia entre el valor de transmisión (o enajenación) y el de adquisición actualizado. El primero es la diferencia entre el precio reflejado en la escritura pública (o en el documento privado de compraventa) y los gastos inherentes a la operación, como la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria o la de cancelación de la hipoteca del inmueble vendido. El valor de adquisición actualizado es el resultado de la suma del precio que figura en la escritura más los gastos inherentes a la compra (impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados, IVA, notaria, registro de la propiedad o inmobiliaria) y todo ello multiplicado por el coeficiente de actualización correspondiente al año de la venta y después sumado a importe (también actualizado) invertido en la mejora del inmueble.
Al calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición también hay que tener en cuenta la fecha en que compramos el inmueble que ahora vendemos, porque si ésta es anterior al 31 de diciembre de 1996 hay que aplicar coeficientes de abatimiento, que es un porcentaje que reduce el importe gravable en función de la antigüedad de los bienes. En Bizkaia, para viviendas adquiridas antes de ese día hay que hacer el cálculo diferenciando dos tramos temporales, uno anterior a 31 de diciembre de 2006 y otro posterior a esta fecha. Así, por un lado, hay que aplicar a una reducción del 11,11% por cada año que exceda de dos en el período comprendido entre la fecha de compra y el 31 de diciembre de 1996. En el segundo tramo queda la parte de la ganancia que corresponda al período comprendido entre el 1 de enero de 2007 y la fecha de venta, que tributará íntegramente.
¿Qué tipos fiscales se aplican?
La cifra resultante será la que determine lo que finalmente pagamos a Hacienda. En Bizkaia desde 2014 está establecido que por los primeros 2.500 euros se abone un 20%; para los ingresos entre esos primeros 2.500 y hasta 10.000 se aplica un 21%; la tributación de las ganancias entre los 10.000,01 y los 15.000 será del 22%; desde los 15.000,01 y hasta los 30.000 el tipo aplicable será del 23%, y finalmente, a las ganancias por encima de los 30.000,01 corresponde un 25%. Ojo, porque este cálculo no se realiza en una cuenta por separado sino que se incluye en la base imponible del ahorro junto a, por ejemplo, lo cobrado por el alquiler de una vivienda habitual, los dividendos logrados por nuestra acciones o los intereses de una cuenta bancaria. De modo que para realizarlo hay que sumar lo ganado en la venta a la vivienda a lo obtenido por estos otros ingresos.
Se trata de porcentajes que se aplican de forma progresiva. Es decir, que si, por ejemplo, hubiéramos obtenido unas ganancias totales (las de la venta del inmueble junto a otras posibles) de 40.000 euros tendríamos que abonar 9.125 euros producto de la suma total de los siguientes cálculos:
- El 20% de 2.500 (son 500 euros)
- El 21% de 7.500, que la diferencia entre los umbrales del segundo tramo de la tabla de tipos, o sea entre 10.000 y 2.500 euros (1.575 euros)
- El 22% de 5.000, que es la diferencia entre los topes del tercer tramo (1.100 euros)
- El 23% de los 15.000 que hay entre los umbrales del cuarto tramo (3.450 euros)
- Y, finalmente, el 25% de los últimos 10.000 que están por encima de los 30.000 del último tramo de la tabla (2.500)
En las provincias donde rige el régimen fiscal común sobre los primeros 6.000 euros se aplica un IRPF del 19%; entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto sube al 21%; desde 50.000 a 200.000 euros, la operación supone un 23% de IRPF: y, finalmente, si las ganancias superan los 200.000 euros, el porcentaje asciende al 26%. De modo que con las mismas ganancias de 40.000 en ellas habría que pagar 8.280 euros.
Fuente: www.elcorreo.com