El local comercial de mi finca no tiene salida de humos, ¿pueden obligar a la comunidad de propietarios a instalarla?

Otro de los problemas frecuentes que se presentan en las comunidades de propietarios consiste en las obras de instalación de salida de humos de un local comercial. En muchos casos, los propietarios alquilan el local a establecimientos de hostelería a los que se les exige por parte de la administración una salida de humos para otorgar la licencia del ejercicio de la actividad. Si el local no está dotado de esta instalación se presenta el problema de cómo debe autorizarse por parte de las comunidades de propietarios y qué mayorías son necesarias en las votaciones.

Al igual que sucede con gran parte de las cuestiones que afectan a las comunidades de propietarios tendremos de estudiar el supuesto de cada caso concreto.

Si los Estatutos regulan el tema

En primer lugar tendremos que saber si los Estatutos de la comunidad regulan algo al respecto. De ser así, tendrán que cumplirse lo establecido en los Estatutos. Si prohíben la actividad de hostelería o la realización de este tipo de obras no cabrá plantear nada, y el propietario no podrá realizar dichas obras. Si, por el contrario, los Estatutos autorizan este tipo de actividades y las obras que conllevan, el propietario del local no necesitará autorización por parte de la comunidad, si bien las obras tendrá que realizarse estrictamente según los términos contemplados en los Estatutos.

Si los Estatutos no regulan el tema, ¿qué mayorías serán necesarias en las votaciones para autorizar las obras de instalación?

Las sentencias de los tribunales no siempre adoptan el mismo criterio, si bien la opinión general es que, en este caso, será necesario que el acuerdo se someta a votación en la Junta de propietarios y que se apruebe por unanimidad. Ello es así por varios motivos: este tipo de instalación suele afectar a elementos comunes, como la fachada, los patios interiores etc. y supone, por tanto, la modificación del título constitutivo, por lo que sería de aplicación lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, que exige la unanimidad. Además, la Jurisprudencia ha venido entendiendo que este tipo de obras implica una servidumbre para la comunidad de propietarios y que, por tanto, debe ser aprobada por unanimidad.

¿Cómo afecta la reforma introducida a la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 a esta materia?

La reforma de la Ley 8/2013 ha introducido, a través del art. 17.4 de la LPH, una mayor flexibilidad para realizar “ nuevas instalaciones y mejoras en la comunidad”, para lo cual basta la aprobación por mayorías de 3/5 partes de los propietarios, según el art. 10.3 b) de la LPH. Sin embargo, nuestro criterio es que este artículo no es aplicable en el caso de la instalación de salida de humos de un local comercial, para el que debemos de acudir a lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, que requiere la unanimidad, como hemos explicado antes. 

En cualquier caso, habrá de estudiar detenidamente cada caso concreto, dado que se trata de un tema de extrema complejidad, por lo que se recomienda contar siempre con el asesoramiento profesional de un administrador de fincas colegiado o un abogado especialista en la materia.

NORMATIVA APLICABLE
Normativa LPH
RGPD

Fuente: G3 Fincas

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